ご存知ですか？マイホームを売却したときの税金のこと

不動産を売却した場合、その儲けについては譲渡所得として所得税と住民税が課税されますが、マイホームなどの居住用不動産を譲渡した場合は優遇規定があり、税金がかからないことも珍しくありません。

そこで、今回はマイホームを売却したときの税金について解説していきます。

譲渡所得のしくみについて

譲渡所得の計算方法

マイホームに売却は譲渡所得になりますので、まずは譲渡所得について説明します。

ここでいう取得費とは、譲渡直前の帳簿価額をいい、土地の場合は買ったときの値段そのままですが、建物の場合は買ったときの価額から、買ったときから売却時までに価値が減少した部分を差し引いた金額となります。

この減少した価値の計算についてはこちらの記事をご覧ください。

やまばた税理士事務所

マイカーを業務用に転用した場合の減価償却費の計算

https://www.ymbt-zeirishi.com/higyoumuyou-tenyou

個人事業者の方がマイカーなどの非業務用資産を業務用に転用した場合、減価償却費を計上することはできないのでしょうか？ 非業務用資産を業務用に転用した場合の減価償却マイカーや自宅家屋などの非業務用資産を自身が営む業務用に転用したとしても、減価償却費を計上することができます。ただし、もともとの購入した金額から時の経過により価値が減少した部分を除いた残りの部分のみということになります。 非業務用で使った部分の計算（減価の額）非業務用で使っていた部分の計算は次のようになりますが、ポイントは取得...

譲渡経費とは、譲渡に際して発生した費用で、仲介手数料や登記費用、立退料などが該当します。

譲渡所得の種類

また、譲渡には総合譲渡と分離譲渡があります。

総合譲渡は主に車や宝石などの動産が対象になり、分離譲渡は土地や建物などの不動産が対象になります。

譲渡益が発生した場合

マイホームなどの居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合には、その譲渡益から3,000万円の特別控除額が差し引かれます。

この特別控除額があるため、よほどの値上がりがない限り、譲渡益が生じても税金がかかることはありません。

また、3,000万円を控除してもなお譲渡益が残る場合でも、その年1月1日における所有期間が10年超のときは、残りの譲渡益のうち6,000万円までの金額については所得税10.21%・住民税4%の軽減税率が適用されます。

注意点

これらの優遇規定も一定の条件があり、その条件を満たさないと適用がありません。

譲渡益が出た場合で、新しいマイホームを購入するときは、居住用財産の買換え特例という制度もありますが、納税を先送りするだけの規定ですので、ここでは割愛します。

譲渡損失が発生した場合

土地・建物等の譲渡損失は、土地・建物等の譲渡益でなければ通算することできませんが、マイホームの譲渡損失については、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得などの総合課税の所得、山林所得、退職所得との損益通算ができます。
さらに、損益通算しても引ききれない損失は翌年以後3年間繰り越すことができます。

新たにマイホームを購入する場合

新たなマイホームを住宅ローンで購入する場合です。

また住宅ローン控除との併用も可能です。

新たにマイホームを購入しない場合など

譲渡するマイホームの住宅ローンの残債がある場合で、賃貸住宅に入居するとき、住宅ローンで新居を取得しないとき・住宅ローン控除の対象とならない住宅ローンで新居を購入するときは、譲渡代金でも返済しきれない残債を限度（残債ー譲渡対価）として、総合課税の所得、山林所得、退職所得との損益通算や繰越控除ができます。

まとめ

マイホームを譲渡した場合には、譲渡益が発生しても譲渡損失が発生しても優遇規定があります。

これらの優遇を受けるためには、確定申告書の提出が必要ですので、必ず確定申告をしましょう。